Le 5 novembre 2018, l'effondrement de deux immeubles et le décès de huit personnes sonnent comme un électrochoc même si depuis longtemps, acteurs associatifs et chercheurs alertent sur la situation du logement dans la deuxième ville de France. Faute de logement social dans un centre-ville en proie à une forte pauvreté, se développe un logement social de fait, souvent indigne.

Huit ans plus tard, le logement demeure un sujet de préoccupation croissant. En cause : une offre qui ralentit tandis que la demande augmente. Le tout dans un contexte global marqué la hausse des taux d'intérêt et notamment du livret A, pénalisant les acteurs du logement social et par une inflation importante. « À Marseille, souligne la présidente de la Métropole Aix-Marseille Provence, Martine Vassal, nous ne donnons satisfaction qu'à une demande de logement social sur 13,5. Et 80 % des Marseillais sont éligibles au logement social ».

« Quand on ne peut pas offrir un toit à une famille, c'est à toutes les autres libertés qu'elle ne peut plus accéder »

La crise concerne la quantité de logements disponibles. Mais aussi leur qualité. De sorte qu'à Marseille, 40.000 logements sont qualifiés d'indignes et 50.000 sont énergivores.

Même si la tension est particulièrement forte localement, la problématique est nationale. Dans son dernier rapport, la Fondation Abbé Pierre parle de 2023 comme d'« une année noire pour le mal-logement », marquée par un hébergement d'urgence totalement saturé, par la présence dans les rues de plus de 2.000 enfants privés de toit et par un nombre record de demandes de logements sociaux. Une situation qui génère son lot de drames humains en plus d'impacter le développement économique. Et qui, ajoute le Préfet de Région Christophe Mirmand, « présente une menace pour notre pacte républicain. Quand on ne peut pas offre un toit à une famille, c'est à toutes les autres libertés qu'elle ne peut plus accéder ».

Christine Fabresse, entourée à gauche du maire de Marseille, Benoît Payan et à droite de la présidente d'Aix-Marseille Provence, Martine Vassal ainsi que de Christophe Mirmand, préfet de Région.

Le fonds de dette, outil "pragmatique"

Ces enjeux, la Caisse d'Epargne-Cepac les connaît bien. Ancrée à Marseille, elle a notamment « financé la première cité ouvrière de la ville, dans le quartier de la Capelette », rappelle Christine Fabresse, présidente du directoire de l'établissement bancaire.

« Nous sommes depuis restés un acteur du logement, social notamment. Nous investissons, seuls ou comme co-investisseurs, sur des programmes immobiliers et avons lancé l'Immobilière Cepac qui est en sommeil mais que nous voulons relancer en 2025. Nous sommes aussi rentrés au capital de Constructa, avec la volonté de démultiplier les forces pour être plus acteur des opérations sur le territoire ». Un rôle qu'elle revêt aussi en annonçant, ce mercredi 20 mars, le lancement d'un fonds de dette pour le logement. « Un outil simple, sur la durée, opérationnel et pragmatique », afin « d'aider l'acquisition, la réhabilitation et la rénovation ».

Ce fond prend racine en 2022, à l'occasion des États généraux du logement organisé par la Ville de Marseille. Un moment qui a vocation, comme l'explique le Maire de Marseille Benoît Payan, « à poser un diagnostic clair et précis pour avancer ensemble, collectivités locales et partenaires, vers la grande ambition d'offrir un logement digne pour tous ». L'occasion pour la ville d'exprimer son envie de « changer de méthode et de renouer avec des partenaires solides, proches du territoire, qui portent une responsabilité sociale et écologique ». Et selon le Maire, la Caisse d'Epargne-Cepac est de ceux-ci.

« C'est dans les moments de crise qu'il faut innover, investir, agir », estime la présidente du directoire. Et alors que la reprise de la construction foncière se dessine à l'horizon 2025, « il nous faut être prêts ».

300 millions d'euros, soit 3.000 potentiels nouveaux logements

Concrètement, ce fonds de dette est, comme le détaille Jérémy Estrader, directeur général adjoint, « un véhicule dans lequel les investisseurs mettent des liquidités pour financer des projets liés au logement à Marseille ». Il consiste en une enveloppe de 300 millions d'euros qui financeront des projets de différents types : construction de nouveaux logements (sociaux, intermédiaires ou libres), rachat de patrimoine, aménagement, réhabilitation de patrimoine et acquisition foncière.

Des projets qui s'étalent sur le temps long, entre 10 et 50 ans, financés par des prêts dont les taux d'intérêt peuvent être de différentes natures (fixes, variables), sans garantie dans 90% des cas.

Parmi les investisseurs : « la Caisse d'Epargne-Cepac majoritairement, des investisseurs institutionnels français et européens ou encore des assurances souhaitant investir sur le temps long, ce que peu de classes d'actifs permettent ».

Les acteurs éligibles à ces prêts sont les bailleurs sociaux, les sociétés publiques du logement et les collectivités territoriales (Ville, Métropole, Région). Et « le premier arrivé sera le premier servi », sans plafond spécifique.

L'établissement bancaire a par ailleurs tenu à ce qu'une partie du fonds - 30.000 euros - soit dirigée vers la Fondation Abbé Pierre pour « des projets en faveur du mieux-vivre ensemble, exclusivement à Marseille ».

Ouvert ce jour pour une durée de 16 mois, ce fonds de dette pourra être enrichi d'une seconde tranche d'investissement de 200 millions d'euros, en fonction des besoins.

Avec sa seule première tranche, cet outil pourrait permettre de financer 3.000 nouveaux logements à Marseille, la Ville s'étant fixé un objectif annuel de production de 4.500 logements neufs entre 2023 et 2028. Il s'ajoute ainsi à l'arsenal de dispositifs portés par la Ville, la Métropole et l'État - notamment dans le cadre du Plan Marseille en Grand - visant à faciliter l'accès au logement pour les Marseillais. Et le Préfet de Région de se réjouir : « cette initiative est de nature à amplifier l'effort collectif en apportant des réponses budgétaires et techniques. C'est une belle opportunité ».