2022 avait été une année affichant une très bonne performance. Et en immobilier comme ailleurs, les années peuvent se suivre mais pas se ressembler. De fait, 2023 est un exercice particulier avec une activité en recul globalement de 24%, bien plus fortement marquée à Marseille qui enregistre un -44% lui aussi inattendu quand Aix-en-Provence performe, en affichant un + 35% de bon aloi.
Le marché, le contexte et les attentes
Marseille souffre-t-elle d'une crise de l'immobilier tertiaire ? Non, répond Nicolas Treich, le bât blesse pour une raison précise, le manque d'offre en adéquation avec la demande. Un phénomène complexe qui voit donc les investisseurs voulant investir être contraints par le catalogue disponible.
« Le recul des transactions est lié à un manque d'offres disponibles sur le marché actuellement. On peine parfois à trouver les locaux adaptés sur le secteur demandé avec la configuration souhaitée. Le marché est sous tension au niveau de l'offre disponible, lié à la crise immobilière. Pourtant, ça construit et cela donne l'impression qu'il y a de la place. Ça construit, mais ça consomme aussi des mètres carrés. La crise immobilière a un impact sur ce marché, sur la construction, donc les développements sont parfois ralentis, les grands volumes sont de moins en moins disponibles. On constate que les entreprises recherchent toutes un peu les mêmes secteurs, c'est-à-dire des secteurs centraux, qui bénéficient de services, des immeubles très récents, vertueux, respectueux de l'environnement », analyse le directeur en charge des transactions BNP Paribas Real Estate.
A Aix-en-Provence c'est précisément l'inverse qui a porté l'activité des douze derniers mois, avec une grande disponibilité d'offres neuves, « beaucoup d'immeubles ont été livrés ou vont l'être début 2024, donc des transactions qui sont attachées à ces immeubles. Et Aix-en-Provence demeure une ville toujours attractive ». Notamment pour certains investisseurs, pour son côté arboré qui correspond à une volonté d'un environnement qui ne soit pas hyper-urbain. D'autres, en revanche « cherchent une centralité, une accessibilité avec les transports en commun », et Marseille répond à cette attente.
Une consommation diversifiée
Certes très attendu et très commenté par les acteurs politiques et économiques, le Plan Marseille en Grand est-il visible, attractif, du point de vue des investisseurs ?
« Le Plan Marseille en Grand ne produit pas encore d'impact mais il se voit avec les réseaux d'infrastructures, avec l'extension des tramways nord et sud. Cela va débloquer à termes, des poches de développement de bureaux, de tertiaire qui n'étaient pas envisageables aujourd'hui car pas accessibles, mais qui le seront demain ».
La consommation du bureau s'est aussi profondément modifiée en quelques années. Ce qui n'est pas sans impact sur l'investissement. Le post-Covid a démocratisé le télé-travail. Le coworking avait déjà commencé à révolutionner la façon de consommer le bureau, puis est arrivé le flex-office. Des concepts qui demeurent dans les tendances. Parce que, dit Nicolas Treich, « le mot d'ordre pour les entreprises, c'est agilité. Le flex-office permet aux entreprises de s'adapter en termes de surface, le coworking permet de s'adapter en termes de durée d'engagement. Les deux sont très complémentaires et répondent aux problématiques des entreprises ».
2024 répondra-t-elle aux attentes ?
La crise de l'immobilier de logement a-t-elle un effet sur l'immobilier tertiaire ? « Elle peut en avoir un », reconnaît Nicolas Treich, mais davantage sur de grandes opérations mixtes, comme Euoroméditerranée II, où se combinent logement, bureaux et des services. « Si le logement souffre, il va pénaliser le développement de bureaux. Mais l'inverse est vrai aussi ».
Dans ce contexte en pleine mutation, qu'attendre de 2024 ? Sur cette perspective, Nicolas Treich ne se veut pas inquiet, estimant que les entreprises ont toujours des problématiques immobilières, qu'elles adaptent aux problématiques économiques. L'inquiétude concerne davantage l'offre disponible puisque « les entreprises de promotion sont un peu à l'arrêt sur le développement de projets de logement ou de bureaux. Ce qui n'est pas lancé aujourd'hui, risque de ne pas voir le jour d'ici deux ou trois ans ».
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*Marseille Business est la chronique éco de La Tribune et BFM Marseille. Une chronique consacrée au décryptage de l'économie du territoire, de ses enjeux, de ses réussites et de ses problématiques. Tous les mardis, un invité vient ainsi raconter son parcours, apporter son éclairage, discuter des tendances et détailler sa stratégie.
La chronique est animée par Sophie Hebrard pour BFM Marseille et Laurence Bottero, rédactrice en chef Méditerranée-Afrique du quotidien économique La Tribune.
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