Le MIPIM vient tout juste de fermer ses portes, accueillant à Cannes tout ce que le monde de l'immobilier compte de professionnels. Un rendez-vous BtoB où se lit les grandes tendances à venir, où se mesure le pouls d'un secteur qui vit, depuis 4 ans, des perturbations et évolutions certaines. L'immobilier tertiaire est notamment un segment qui a profondément été percuté par les conséquences de la crise sanitaire et de l'obligation de repenser l'organisation du travail autrement. Le télé-travail est alors devenu la norme et même la crise sanitaire passée, il est désormais ancré dans les diverses façons de travailler, aux côtés du flex-office et du coworking.
Un sujet que Christophe Courtin maîtrise parfaitement. Business angel discret, installé sur la Côte d'Azur, il avait déjà senti les changements qui allaient percuter un autre secteur, celui de l'assurance. En 2006, il crée la première insurtech française, Santiane, revendue depuis. Et après les assurances, c'est vers l'immobilier tertiaire qu'il se tourne. Son groupe comprend d'ailleurs une structure de promotion immobilière, Courtin Promotion, une foncière baptisée Courtin Gestion, une activité d'exploitation d'espaces de travail flexibles connus sous la marque Flex-O. A cela s'ajoute la création récente de SaaSOffice CoWork. Des activités complétées par Courtin Investment, son fonds d'investissement evergreen, pour lequel il a récemment annoncé être consacré uniquement au soutien financier aux proptech. Ce qui veut dire beaucoup.
Changement de normes
De fait, sur la crise que traverse actuellement l'immobilier, Christophe Courtin explique que la hausse de montée des taux par la BCE a quelque peu modifié la donne avec désormais un taux de rendement dans l'immobilier égal à celui que proposent les banques. Difficile donc d'oser prendre des risques, notamment celui de loyers non perçus et de baisse de valeurs des actifs. Et cela alors même que l'on assiste à une consolidation de l'usage différent des bureaux.
« Le télétravail est devenu une pratique beaucoup plus répandue et acceptée, ayant conduit à une adoption généralisée des modèles de travail hybrides qui combinent travail à distance et présence en bureau. Aujourd'hui, les entreprises de tous types et tous secteurs adoptent de plus en plus des politiques et des solutions immobilières plus flexibles, telles que le flexoffice, les espaces de coworking et les locations à court terme, afin de s'adapter à l'évolution des besoins en espace et à la fluctuation des effectifs. Les bureaux sont également devenus davantage des espaces de collaboration, de créativité et de rencontres, plutôt que simplement des lieux pour effectuer des tâches individuelles. Les entreprises investissent dans des aménagements qui favorisent la collaboration, la connectivité et le bien-être des employés », analyse Christophe Courtin.
Sans oublier que les investisseurs sont désormais bien plus attentifs à l'impact environnemental des bureaux. « Le travail hybride, la flexibilité, la technologie et la durabilité sont au cœur des nouvelles normes », confirme Christophe Courtin.
De fait, le coworking d'abord, puis le télé-travail sont entrés dans les mœurs et les habitudes. Le flex-office - ce principe qui consiste à disposer d'espaces de travail ajustables en fonction des usages et besoin - est-il en train de devenir l'avenir du bureau ? Et ce, alors même que de nombreuses entreprises ont eu ou ont encore du mal à faire revenir l'ensemble de leurs salariés en présence physique. Oui, estime Christophe Courtin, « plusieurs facteurs contribuent à son essor comme la réduction des coûts pour les entreprises, l'amélioration de la productivité et la satisfaction des employés et l'adaptation aux nouvelles tendances de travail ».
Data et IA, vecteurs d'optimisation
Comment alors, imaginer le tertiaire du futur ? S'il estime que l'effet crise ne s'estompera pas de sitôt, Christophe Courtin estime que « dans les années à venir, le secteur tertiaire devrait continuer à voir une généralisation du travail hybride, une accélération de la transformation numérique, un très fort accent sur la durabilité, une flexibilité accrue dans les espaces de travail, des évolutions des modèles d'affaires vers les services et une attention continue portée au bien-être des employés ». Et le rôle de la data de prendre un sens majeur, car capable de « rendre les bureaux plus fluides et plus efficaces, permettant une personnalisation de l'expérience utilisateur, une optimisation de l'utilisation des espaces, une amélioration de la productivité et la prédiction des tendances », assure l'entrepreneur. De même, l'IA générative pourrait contribuer à « créer des plans d'aménagement optimisés en fonction de critères spécifiques tels que la luminosité, la circulation, la proximité des zones de collaboration... ».
Mais la data c'est aussi le cœur du réacteur de SaaSOffice CoWork, la nouvelle startup née en début d'année et qui s'appuie sur la base logicielle jusqu'alors utilisée en interne pour la manager des espaces. Une solution apparemment très productive - et qui a mobilisé quelques millions d'euros (montant non précisé) en R&D - et qui aurait permis, selon Christophe Courtin, d'augmenter l'efficacité commerciale de 30% et de baisser les coûts de 25% de Flex-O. Une solution désormais disponible sur le marché au travers d'un système de licence. SaaSOffice qui vient de lancer un plan de recrutement de 100 ingénieurs, tous basés à Sophia-Antipolis. Un signe, s'il en fallait un, que le tertiaire sera plus flexible que jamais.
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