« Le marché se tient bien » affirme Jeanne-Marie Fauvet. Et de fait, avec 78.000 m2 de surface placée, la Côte d'Azur a fait, en 2023, aussi bien - à -1% - que 2022, avec, dans le détail, un marché de la seconde main qui continue de représenter 59% des m2 placés contre 41% pour le neuf.

Un marché d'ailleurs davantage bousculé à Nice qu'à Sophia-Antipolis, la capitale de la Côte d'Azur enregistrant un -50% en un an, la part de la seconde main étant à 12.000 m2 placés face à une part du neuf à 7.000 m2 placés. « La seconde main se contient », confirme la directrice associée Nice et Sophia-Antipolis de BNP Paribas Real Estate.

Nice qui se crispe...

Et cela presque par un effet naturel : l'offre neuve est tarie, « prise d'assaut » dès qu'elle est disponible sur le marché, ce qui tend à démontrer l'attractivité de l'Eco-Vallée. Air Promenade, ce centre d'affaires de 10.000 m2, fait d'ailleurs partie de ces programmes ayant mis peu de temps à trouver preneurs. Du côté de Nice Méridia, ce nouveau quartier qui doit être une vitrine du meilleur de la R&D publique et privée, où le CEEI - qui accueille notamment l'école 42, l'ISARD - et l'institut méditerranéen du risque et du développement durable sont implantés, « il faut de la commercialisation », estime Jeanne-Marie Fauvet.

Nice qui, historiquement, a toujours eu du mal à offrir de grandes surfaces en centre-ville, s'appuie désormais sur l'Eco-Vallée pour dynamiser son offre et attirer ainsi des projets d'investissements conséquents.

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Et l'équation est connue : la pénurie de grandes surfaces entraîne mathématiquement une baisse des transactions. Attendue en 2024, la livraison de Mercantour soit 4.000 m2 de bureaux, alliés à du commerce, hôtel et parking a déjà conquis Vinci Construction France qui s'y installera. Il faudra attendre 2025 pour réceptionner Avant-Scène, développé par Quartus sur 1.500 m2 et les 3.400 m2 de Joia Méridia portés par Pitch/Eiffage.

Un temps long donc qui demande de la patience à tous les acteurs en général et aux investisseurs en particulier. D'ailleurs, de ce point de vue, Nice figure à la 7ème position des villes en montant investis en région et à la 10ème place concernant les transactions.

Sophia-Antipolis confirme son attractivité

Du côté de Sophia-Antipolis, 2023 restera comme un marqueur d'un marché ultra-dynamique, a contrario de la voisine niçoise. Il faut dire que Sophia-Antipolis a tout pour plaire. Sa pinède, certes, cadre qui va bien avec les préoccupations de qualité de vie au travail. Et surtout des bâtiments anciens et vieillissants réhabilités entièrement, un parti pris notamment par Christophe Courtin, entre autres business angels dans les proptech, qui via le Groupe Courtin, sa foncière a très tôt senti que la mise aux normes environnementales et la réadaptation d'une offre existante mais plus aux standards attendus par les investisseurs, avait de l'avenir. Centrium, immeuble obsolète et anciennement connu sous le nom de Sophia Village s'est notamment transformé en 12.600 m2 flambant neufs, inaugurés comme il se doit, il y a exactement un an, à la veille du MIPIM 2023. Ainsi, sur la technopôle numéro 1 européenne, la seconde main a vu sa part augmenter et passer de 22.000 m2 à 24.000 m2 en un an, la part du neuf faisant un bond, en atteignant 21.000 m2 contre 14.000 m2 l'an dernier. Soit, au global une croissance de 22% qui vient donc démentir les scénarii les plus noirs.

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Des investissements consolidés

Les utilisateurs ne sont pas des moindres : Renault, NXP, Arm ou Escota, le réseau autoroutier, qui a troqué son siège historique près de l'A8 pour la forêt sophipolitaine.

Clairement, la technopôle chère à son créateur, Pierre Laffitte, consolide une attractivité qu'elle n'a jamais vraiment perdue mais qui prend clairement une autre dimension. Et les projets dans les tuyaux devraient encore la porter, à l'image de l'extrêmement attendu Ecotone, piloté par la Compagnie de Phalsbourg, attendu sur 28.600 m2, bâtiment qui devrait modifier par ailleurs la skyline sophipolitaine en marquant l'entrée du parc technologique. Entre temps, Courtin aura livré Cor Natura et ses 4.600 m2, Valimmo, Bureaupolis (3.000 m2) et Symphonia (9 .600 m2), ces derniers projets étant attendus pour 2024 et 2025.

BNP Paribas Real Estate qui confirme, via son étude, la première place prise par les SCPI en tant qu'investisseurs. Et en région, le montant investi sur la période 2018-2022 s'élève à 480 millions d'euros quand il n'était « que » de 90 millions d'euros durant la période 2013-2017.