La crise du logement couvait depuis plusieurs mois, voire depuis quelques années. Sa mise en lumière, récemment, est en réalité la crise d'un marché des transactions grippé par la hausse des taux d'intérêt. Car les freins autour du logement sont nombreux. En fin de chaîne, se trouve le pouvoir d'achat des potentiels acquéreurs, alors que bien plus en amont les permis de construire se sont fait rare de la part de villes qui veulent réfléchir à un urbanisme global. La loi zéro artificialisation nette des sols rend l'agrandissement des villes encore plus complexe. « Le foncier facile, il n'y en a plus », expose Laure-Agnès Caradec, présidente de l'Agam à l'occasion d'une conférence sur « l'adaptation de ville » organisée par l'agence d'urbanisme publique de Marseille.

Un vaste thème qui nourri les échanges sur la situation marseillaise, surtout orientés sur le centre-ville. La demande y est très forte et le manque de logement se fait, en toute logique, sentir. Toutefois, la solution qui pourrait paraître évidente de l'intensification n'est pas forcément totalement souhaitable avance Franck Caro, directeur général de la société publique locale d'aménagement d'intérêt national (SPLA-IN) d'Aix-Marseille-Provence. « A Paris, la densité par habitant est de 21.000 par km2, c'est 3.000 à Marseille, peut-être 5.000 ou 6.000 si l'on enlève les espaces verts comme le parc national des Calanques. Mais dans le 1er arrondissement, la densité atteint 22.000 habitants par km2, il faut donc regarder à l'échelle d'îlot lorsque l'on parle de densification », présente-t-il, expliquant « trouver le centre-ville suffisamment dense ».

Garder la qualité de vie

Déterminer la « juste densité » relève d'un travail de dentelle et doit s'appuyer sur un bon diagnostic. Également présidente d'Euroméditerranée, l'établissement public d'aménagement qui conduit la phase 2 de l'opération de rénovation urbaine à Marseille, Laure-Agnès Caradec souligne la « différence entre perception et réalité » concernant ce quartier en construction « pas forcément plus dense que le centre-ville ».

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Par définition, les centres-villes correspondent à des zones avec peu de terrains et d'espaces disponibles. Dans ce type de contexte, la surélévation du bâti est souvent une solution avancée. C'est là que le travail de dentelle entre en jeu. « Sur un ensemble d'immeubles qui seraient tous de cinq étages hormis un qui n'aurait que deux niveaux, surélever ce dernier ne doit pas bloquer le soleil pour le café situé en face », illustre Franck Caro. Derrière cet exemple, se trouve un enjeu, celui de maintenir un certain confort de vie. Et donc une certaine qualité de vie.

La mobilité, un élément clef

« Il ne faut pas perdre de vue la qualité des espaces publics», appuie Hélène Corset Maillard, directrice de l'école nationale supérieure d'architecture de Marseille (ENSAM), pour qui « l'enjeu du centre-ville n'est pas de le densifier mais de le rendre pérenne ». Elle appelle à « regarder la densification à l'échelle métropolitaine » afin de permettre également de « préserver les zones naturelles » et le bien-être qu'elles apportent.

Étendre la focale, signifie que la mobilité devient l'une des colonnes vertébrales pour désigner les lieux à construire du logement. « La cohésion entre l'urbanisme et les transports guide notre travail, nous regardons le long de l'extension du tramway au Nord pour recomposer un tissu hétéroclite avec des espaces publics de qualité », dit Laure-Agnès Caradec. Un travail mené également pour l'extension au Sud.