Dans les Alpes-Maritimes, le secteur immobilier poursuit sa chute au premier trimestre 2024 avec un recul de 26% des transactions dans l'ancien (sur une année glissante), de 24% des mises en vente dans le neuf, et un constat d'impuissance partagé par l'ensemble de la filière azuréenne. Laquelle accueille avec réserve la nouvelle « martingale » des collectivités qu'est la surélévation pour répondre, même de manière parcellaire, à la crise du logement. A Nice Côte d'Azur, on y croit, au point de se placer en démonstrateur. Une initiative saluée en février par le Premier ministre Gabriel Attal lors de la présentation des 22 territoires engagés pour le logement. C'est en effet l'une des premières métropoles à faire de la construction à la verticale une stratégie pleine et entière.
Un gisement de plus de 7.700 logements
Pour ce faire, la collectivité s'appuie sur l'étude de potentialité signée Up Factor dévoilée en décembre 2023. Celle-ci, en analysant le parc niçois et le plan local d'urbanisme, identifie quelque 5000 bâtiments où la construction d'étages supplémentaires est possible, soit 61.600 logements potentiels à créer. Une donnée brute qui se réduit toutefois comme peau de chagrin dès que l'on prend en compte un certain nombre de filtrages opérationnels dont la proximité des transports en commun, la déperdition thermique ou la bonne intégration urbaine, laquelle limite le gain de verticalité à un ou deux étages. Finalement, ce sont 500 projets potentiels qui ont été recensés, représentant 7.750 logements.
Parmi eux, près de 2000 nouveaux logements sociaux, répartis entre les différents bailleurs locaux, pourraient voir le jour avec cette méthode. Une piste regardée d'un bon œil par la municipalité azuréenne, nouvellement carencée au titre du bilan triennal 2020-2022 pour un parc social à 14%, bien loin des 25% réglementaires, et dont l'amende pour non-respect de la loi SRU dépasse les 7 millions d'euros. « Côte d'Azur Habitat s'est engagé à être parmi les premiers bailleurs à réaliser de la surélévation », relève Anthony Borré, premier adjoint au maire de Nice, chargé notamment du logement et de la rénovation urbaine, et président de l'organisme d'habitat social. Dont l'ancien siège, boulevard Risso, devrait ainsi accueillir une dizaine de logements en réhausse. « Nous avons trois autres projets d'études en cours », ajoute-t-il.
Règlement financier adapté
En toute logique, la Métropole Nice Côte d'Azur a fait évoluer son règlement financier en faveur du logement social, inchangé depuis 2010, afin d'adapter les subventions et aides financières au contexte de crise et aux différents enjeux qui se sont imposés ces dernières années, dont la limite de l'étalement urbain.
Présenté en mars aux conseils métropolitain et municipal, le document administratif acte une revalorisation des budgets à 12,5 millions d'euros pour 2024 et instaure, entre autres, une enveloppe pour encourager le développement de projets de logements abordables en surélévation. « Il s'agit de venir en aide aux promoteurs et bailleurs qui veulent s'engager sur le sujet en apportant des subventions d'équilibre », précise l'élu. Car surélever n'a rien d'une sinécure. Et si l'intention est énoncée, les outils posés, leur traduction concrète dans la ville n'est pas si aisée. Encore moins systématique.
Au cas par cas
« La règle, c'est qu'il n'y a pas de règle », indique Hervé Tillier, président du groupe lyonnais Créquy. Fondée en 1995, l'entreprise est spécialisée en rénovation urbaine. Présente à Nice depuis cinq ans, elle a produit 235 logements dont plus de 60% à loyers modérés, à travers quinze opérations de réhabilitation du parc ancien niçois, dont cinq en surélévation. « Pour nous, la surélévation n'est pas un but en soi mais une des composantes de la caisse à outils de la rénovation ».
Avec ses problématiques propres, qualifiées d'« holistiques », englobant des sujets à la fois administratifs, relationnels (avec les copropriétaires), techniques et financiers. Autrement dit, « le grand plan stratégique de x milliers de logements en réhausse n'existe pas. C'est le cas par cas qui l'emporte, avec des équipes sur place, et une décision qui se prend bien souvent après curage », précise le dirigeant. Lequel a noué un partenariat avec Côte d'Azur Habitat, premier bailleur social métropolitain dont 38% du parc seraient éligibles à la surélévation selon l'étude de potentialité, pour l'accompagner dans ses démarches.
Autre impératif : un modèle économique qui s'inscrit « sur le très long terme » car la surélévation a un coût, généralement plus élevé que la réalisation d'un logement neuf. Par conséquent, « s'il ne faut pas écarter cette solution, elle me semble toutefois très complexe pour répondre au besoin des logements pour actifs, estime Marc Raspor, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Côte d'Azur-Corse. « Si nous arrivons à en sortir 150 à 200, ce sera déjà très bien ». Un chiffre bien loin du compte.
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