Avec une activité 2023 particulièrement positive, à +22% selon les données de BNP Paribas Real Estate, les transactions et l'activité de l'immobilier tertiaire à Sophia-Antipolis sont toutes aussi dynamiques que l'activité globale de la première technopole d'Europe.

Une attractivité, qui, cependant, nécessite l'offre immobilière qui va avec un parc technologique vert, nature et innovant.

De fait, depuis ces cinq dernières années, une partie de l'immobilier tertiaire existant est l'objet d'opérations de réhabilitation. Des opérations nécessaires pour répondre aux besoins, pour conserver aussi au cœur de la pinède - sur les 2.400 hectares qui composent le parc, 90% sont des espaces verts - les grandes entreprises et donneurs d'ordre, d'Amadeus à ARM, de Renault à Orange tout comme les startups, de Median Technologies à Squad ou Teach on Mars, tout comme les institutionnels et laboratoires, CNRS, Université Côte d'Azur, INRIA en tête.

Accompagner les mutations

Pour les acteurs de la promotion immobilière, c'est aussi un gage de rester dans la course. Un sujet qu'a, assez tôt, regardé BMG. Originaire des Pays de la Loire, le groupe familial a créé sa foncière voici 20 ans et se présente comme un groupe immobilier intégré. D'abord foncière, c'est sa vision de détention long terme qui l'emmène à se projeter dans l'usage, au fil du temps, des immeubles. « Il est nécessaire de penser à la mutation des bâtiments sur le long terme. Nous avons donc développé une activité promotion, soit pour reconstruire en totalité, densifier, soit pour restructurer », explique Nicolas Ramé, le directeur général du Groupe BMG.

En 2020, c'est toujours dans cet esprit de mutation des bâtiments que le groupe ajoute le flex-office à son portefeuille, créant une marque dédiée, B'CoWorker, une façon d'apporter une alternative aux baux 3/6/9. « Nous ne voulions pas rester dans les stéréotypes du bail 3/6/9. La demande du client évolue : il a toujours moins de visibilité avec des cycles économiques qui s'accélèrent. Et proposer ce service est indispensable pour les propriétaires. Cela fonctionne : nous atteignons un taux d'occupation de 95% sur l'ensemble du patrimoine. Au-delà de flexibiliser les immeubles cela apporte de nouvelles dynamiques, nous commercialisons les surfaces plus facilement, car les utilisateurs estiment qu'ils s'engagent peut-être sur un peu moins de surface mais ils peuvent ajuster selon leurs besoins », ajoute encore Nicolas Ramé, qui estime que sur la flexibilité du bureau, « la France a dix ou quinze ans de retard », alors que, note-t-il aussi, le « bail commercial est compliqué pour les petites surfaces ». Et d'affirmer que « dans le coworking, l'essentiel est le bassin de vie et pas forcément l'emplacement ».

Une évolution sociétale qui forcément « modifie un peu le paradigme. Le métier change ». Y compris en injectant une brique numérique en créant une application dédiée, permettant de réduire le temps de transaction, application, par ailleurs, prochainement commercialisée.

Investissement de 13 millions d'euros

Cette approche de l'immobilier tertiaire, BMG la déroule à Sophia-Antipolis. Et son premier projet sur la technopôle, s'appelle le CICA. Ce Centre, longtemps le cœur vivant du parc technologique, est alors vieillissant lorsque le groupe fait l'acquisition des 14.000 m2 en 2016. S'ensuivent alors 8 années de réhabilitation, de deux années de travaux, ce qui en fait l'une des premières réhabilitations d'ampleur. Et une nouvelle appellation, Arcole.

Aujourd'hui, c'est un autre bâtiment sophipolitain qui est en phase de réhabilitation. Les Lucioles et leurs 6.500 m2, entrés en phase de commercialisation, sont actuellement en phase de désamiantage. La livraison de l'ensemble est prévue pour fin 2025. Un bâtiment qui va être verdi et pour lequel 13 millions d'euros sont investis. Sous la houlette de l'architecte Jean-Pierre Gomis, la transformation des bâtiments va intégrer un patio intérieur, la lumière naturelle et se constituer de deux grandes travées, aérées, pour répartir la distribution des espaces. « Nous répondons aux exigences de la RT existante », précise Nicolas Ramé.

Qui, plus globalement, croit en la valeur de Sophia-Antipolis. « Il n'y aura jamais de sous-offre à Sophia-Antipolis. C'est un pôle reconnu au niveau mondial. Nous sommes très confiants sur ce marché. Un marché qui s'est aperçu de l'obsolescence énorme de son immobilier tertiaire. Réhabiliter prend du temps, davantage de temps que de construire ».

Le Groupe BMG qui affirme sa volonté de continuer à verdir son patrimoine - constitué de 900.000 m2 en France - et qui a déjà un autre projet : celui de valoriser la réserve constructible d'Arcole pour ajouter de la surélévation.