“La question n’est pas tellement de réduire les m² mais de les penser différemment” (Guillaume Pellegrin - Newton Offices)

ENTRETIEN - L’avenir des environnements de travail interroge en période post-crise. Un salon dédié – Workplace Meetings – s’y tiendra même fin novembre à Cannes. Un sujet en pleine (r)évolution comme le constate le fondateur de la foncière Tivoli Capital, originaire de Marseille, et du groupe spécialiste des bureaux clé-en-main Newton Offices, pour qui les offres flexibles constituent plus que jamais la solution idoine pour s’adapter aux cycles de croissance et de décroissance des entreprises.

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(Crédits : DR)

LA TRIBUNE - Newton Offices est né en 2017 avec un premier espace dédié au flex office de 700 m² à la Joliette, à Marseille. Depuis, votre offre s'est développée pour totaliser 65.000 m² dans neuf grandes métropoles et centres tertiaires dont Nice et Sophia-Antipolis qui ouvriront d'ici à 2023. Comment expliquez-vous cette croissance accélérée ?

GUILLAUME PELLEGRIN - Nous répondons à un besoin. Nous avons lancé Newton Offices en 2017 sur fonds propres parce que nous avions senti l'émergence d'une révolution d'usage dans tous les secteurs de l'économie. Souvenez-vous ! L'arrivée de Netflix, le boom des plateformes musicales, de l'autopartage... l'usage s'invitait là où l'achat prédominait. Le monde de l'immobilier n'allait pas y échapper. Il s'agissait donc d'apporter une réponse française à ce mouvement mondial qui en s'affranchissant des baux commerciaux classiques permet à notre secteur de mieux s'adapter aux cycles de croissance et de décroissance des entreprises et par conséquent d'accompagner leur développement. Un positionnement que le partenariat conclu avec le fonds d'investissement KKR en 2018 a conforté et conforte toujours puisque nous venons de renouveler notre accord dans l'objectif de totaliser une vingtaine d'immeubles Newton Offices en 2025.

Quelles seront vos prochaines implantations et pourquoi ?

Après Lille, Lyon, Aix, Marseille, Montpellier et la Côte d'Azur, nous souhaitons ouvrir la région ouest avec un premier site dès 2024 à Toulouse, puis Bordeaux et Nantes. Surtout, nous essayons d'avoir plusieurs sites par métropole, dans les quartiers d'affaires, les parcs tertiaires en périphérie mais aussi certains quartiers mixtes car nous sommes convaincus que le développement de l'entrepreneuriat dans les villes et territoires passe par la régénération des quartiers. A ce sujet, un sondage que nous avons réalisé cet été sur la question du télétravail montre que le seuil de 30 minutes entre le domicile et le lieu de travail est très important. Au-delà, les gens préfèrent rester chez eux, en-deçà, ils se montrent plus favorable à la mobilité. D'où notre volonté de mailler le territoire en ce sens.

La question du télétravail justement, ou de la bonne dose de télétravail, est devenue prégnante avec la crise sanitaire. Comment l'épisode Covid a-t-il influé sur l'évolution de la demande en bureaux flexibles ?

La crise sanitaire a été un accélérateur de tendance avec comme ingrédients principaux à cette dynamique le besoin de flexibilité, surtout dans le contexte incertain que nous connaissons, le bien-être au travail auquel nous répondons par une offre de services élargie et le lien social. A cet égard, depuis mai 2020, nous avons vu venir ou revenir pas mal de TPE et PME qui après plusieurs semaines de télétravail ont pris conscience qu'il allait être difficile de continuer dans des locaux obsolètes, trop grands ou trop petits, mal ou trop cloisonnés. Je crois que nous avons tous réalisé, collectivement, avec cet isolement forcé, que le lieu de travail doit être un lieu de lien social et qu'il faut des espaces qui s'adaptent à cela. La question finalement n'est pas tellement de réduire les m², mais de les penser différemment pour permettre plus d'interaction.

Qui sont vos clients et quelle est la durée moyenne des contrats ?

Nous l'avons vu, les TPE et PME sont rapidement venues vers nous. Les directions régionales aussi comme EY à Montpellier et Havas à Lyon. Ils ont leur plateau privatif et profitent de notre socle de services. Les grands groupes en revanche sont plus frileux, les timings de décision sont plus longs mais nous notons une meilleure compréhension de l'intérêt de nos offres flexibles. C'est encourageant. Quant à la durée des contrats, beaucoup sont sur des périodes mensuelles qui se renouvellent. Cela ne veut pas dire que l'entreprise envisage de partir, mais qu'elle a un horizon long terme qui diffère de celui de son contrat et qu'elle fait le choix de la flexibilité qui se traduit le plus souvent par un développement au sein de nos espaces.

Cette flexibilité proposée pour les entreprises n'est-elle toutefois pas un risque pour vous qui avez fait le choix d'être propriétaire de vos murs ?

C'est un choix stratégique que nous assumons car cela nous permet de proposer un portefeuille d'immeubles en France à un standard très élevé en termes de qualité technique et environnementale. Nous ne sous-estimons pas la prise de conscience écologique, surtout dans un secteur qui produit beaucoup de carbone. Après, c'est en effet un risque. Dans l'immobilier en général, il y a dichotomie entre le temps long de la construction de l'édifice et de sa rentabilité, de 30 et 40 ans, et le court terme des revenus, d'autant plus quand la durée d'engagement se rétrécit. Là, nous venons réduire encore plus la visibilité des projections financières, pour autant, nous sommes persuadés qu'il faut le faire. Nous allons dans le sens de l'histoire. C'est une conviction d'entrepreneur.

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