En 2012, "les résultats sont finalement excellents", analyse Pascal Schori, directeur régional de BNP Paribas Real Estate (BPRE), un des gros faiseurs dans l'immobilier tertiaire à l'occasion de la présentation par la FNAIM 13 du bilan de l'année écoulée. "Bon nombre d'opérations supérieures à 2 000 m2 se sont traitées sur Aix et Marseille". Au total, le spécialiste a placé 155 000 m2 en 2012 contre 93 000 m2 en 2011. Mais l'offre disponible à un an (230 300 m2) a paradoxalement peu évolué. Tout simplement parce les transactions ont concerné des opérations livrables à plus d'un an et donc non incluses dans les stocks de fin 2011 (livraison des immeubles Euromed Center, Balthazar, Îlot 34 prévus en plusieurs phases entre 2014 et 2015) .... Aussi parce que l'état d'une bonne partie du parc ancien marseillais est tel qu'il restera définitivement hors champ. Ce qui revient à dire aussi que l'offre de seconde main s'accroît encore (+7%) et ce, pour la 5ème année consécutive, tandis que le neuf se raréfie encore avec une disponibilité à moins d'un an de quelque 76 000 m2 (-14,3% par rapport à fin 2011).

"Une excellente performance, le volume de transactions le plus important observé en 10 ans pour les bureaux", signale pour sa part l'autre grand conseil du marché DTZ qui a placé pour sa part 93 900 m² à Marseille. Un résultat gonflé par les 19 mouvements sur des plus de 1 000 m² enregistrés l'an dernier pour un total de 52 400 m² de bureaux commercialisés. "Il tient en effet compte de transactions importantes initiées il y a déjà plusieurs années et de 3 opérations en compte propre d'envergure (entre autres BPPC sur les 11 000 m² de l'immeuble Phytéas Prado, EDF sur 6 000 m² dans le 15ème arrondissement de Marseille, ndlr)", nuance Lucile de Malet, directrice de l'agence DTZ Marseille-Aix Provence.

Euroméditerranée : valeur top à 270 € HT/m2/an
Et incontestablement, sur tous les écrans radars des investisseurs, c'est sur Euroméditerranée que se fixe le curseur. Et d'ailleurs, à cet endroit, la valeur TOP est passée de 250 à 270 € H.T /m2/an en une année. Or, il reste sur ce secteur 7 000 m2 disponibles. Pour y récupérer du m2, il faudra attendre 2015 où les livraisons vont s'échelonner jusqu'en 2017 pour un total de quelque 110 000 m2.
À qui profite le manque d'offres à Euroméditerranée ? Aux zones qui disposent encore de neuf c'est à dire le Nord (8 000 m2) et l'Est de Marseille (Aubagne, Géménos, La Ciotat) avec 9 000 m2. Et, pour le premier secteur, 29 000 m2 ont obtenu leur PC (livraison en 2014) tandis qu'à l'Est, 13 000 m2 (livrés en 2015) attendent l'autorisation. "Plus de 40 000 m² de bureaux seront livrés en 2013, dont 20 900 m² encore disponibles. En 2014, plus de 97 000 m² alimenteront le parc dont presque la moitié est déjà précommercialisée. En 2015, 65 000 m² de bureaux seront en chantier ou dotés d'un permis de construire. Le secteur Sud (33 400 m²) et Euroméditerranée (28 600 m²) concentreront l'essentiel des projets. À horizon 2016, près de 70 000 m² de bureaux sont annoncés sur le secteur Euroméditerranée", détaille DTZ qui croit fermement à l'effet "Capitale Européenne de la culture" et à la refonte urbaine en cours sur l'agglomération pour doper son attractivité.

Aix-en-Provence devient aussi attractive que Marseille

Pour BPRE, Aix-en-Provence devient un challenger sérieux. Le marché a absorbé l'an dernier une bonne partie de l'offre neuve et la ville prend Marseille de cours dans la demande formulée, qui a été quasiment identique en 2012 sur les deux zones. Seulement, l'origine diffère néanmoins : exogène à 24,7% à Aix contre 17,7% à Marseille.
Si l'on replace le bassin Aix-Marseille dans un contexte national, il fait quasiment jeu égal avec Lille mais reste la 3ème place forte en France pour l'évolution derrière ses transactions.

Maison du Monde anime le marché : 300 000 m² d'entrepôts en région Paca

"En locaux d'activité et en logistique, la situation est tout autre : baisse des transactions (-41%), baisse de la demande (-36%), forte chute de l'offre neuve mise sur le marché avec moins de 10 mois de commercialisation", signale Pascal Schori. Miroir inversé, 2011 avait été l'un des meilleurs crus depuis 2007 avec les secteurs d'Aix-en-Provence et de l'Étang de Berre en véritables leviers de croissance.
En logistique, tout se passe aujourd'hui du côté de Distriport et Saint-Martin-de-Crau, qui avaient accueilli en 2011 quelques opérations de référence sur de très grandes surfaces (Maison du Monde et Geodis par exemple). Ce qui a asséché le stock et gonflé le parc ancien. Mécaniquement, le marché ne pouvait que se ralentir. BPRE a recensé "que" 30 000 m2 disponibles à Distriport (en retrait de 54,5%). L'agroalimentaire (avec European Food à Vitrolles), le transport et la logistique (avec Geodis à Miramas) et la distribution (avec Intermarché à Miramas Clésud et Maison du Monde à Saint-Martin-de-Crau) totalisent près de 218 000 m2.

"Comme en 2011, Maison du Monde aura été le principal animateur du marché, avec un nouvel entrepôt de 72 872 m² en cours de construction sur la commune de St-Martin-de-Crau, après l'inauguration en juillet dernier de 3 entrepôts sur la zone de la Feuillane pour environ 84 000 m² de surfaces de stockage. Au final, près de 300 000 m² d'entrepôts sont exploités par l'enseigne en région Paca", rappelle Lucile de Malet.

Pénurie de surfaces de qualité

Les opérateurs rechignent à lancer de nouveaux programmes sur le marché marseillais. "Quelques permis de construire ont été délivrés pour des opérations d'envergure à l'instar de PRD pour 110 500 m² à St-Martin-de-Crau ou de Barjane pour le bâtiment 3 de son opération sur la commune de Fuveau (46 300 m²)", poursuit-elle.

Les investisseurs désertent Aix-Marseille
En 2011, avec 6 transactions supérieures à 2,5 M€ dont l'acquisition par Grosvenor Fund Management de 10 000 m2 dans le centre commercial de Marseille-Bonneveine (98 M€), le département avait attiré 440 M€ d'investissements (dont 311 millions pour les bureaux). Cette année, note Pascal Schori, "nous sommes très loin de ces volumes avec 165 M€ investis. On paie le manque de produits sécurisés". "Quatre transactions supérieures à 10 M€ ont été réalisées en 2012, représentant, à elles seules, plus de 90% des engagements de l'année", relève DTZ. "On retiendra notamment l'acquisition de l'immeuble Balthazar (10 500 m² de bureaux neufs) par AG2R pour 53 M€", note Pascal Schori. Les taux de rendement prime bureaux et commerces se sont établis respectivement à 6% et 5,25% fin 2012.

A.D

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