Les infrastructures en cours de réalisation ou projetées seront un facteur d'évolution déterminant du marché de l'immobilier durant les prochaines décennies dans la future métropole Aix Marseille Provence. C'est l'un des fondamentaux délivrés par l'étude que vient de réaliser le cabinet d'expertise et d'évaluation immobilière Lexis Conseils.

Les marchés immobiliers, aussi, ont besoin de cohérence et de pérennité. "En constituant la métropole Aix Marseille Provence, l'État donne un sens et une lisibilité impérative et nécessaire tant pour les investisseurs privés qu'institutionnels", amorce Jean-Claude Aznavour. Aujourd'hui expert-évaluateur immobilier (un métier peu développé en France en raison des lobbies, l'ancien directeur général d'Atemi Méditerranée, le groupe en charge de la valorisation d'une partie de la rue de République à Marseille, est à l'initiative avec Frédérique Streit, associés au sein du cabinet Lexis Conseils, d'une étude portant sur l'évolution des marchés et des prix de l'immobilier résidentiel et tertiaire de 1990 à 2010 sur le territoire de la future métropole Aix Marseille Provence.

Baisse d'attractivité
Une étude qui intéressera assurément les professionnels de l'immobilier mais aussi les artisans de la future métropole, et à n'en pas douter les équipes du préfet en charge du projet métropolitain Laurent Théry. "L'aménagement du territoire commence par l'anticipation et la prospective du besoin des gens", explique Jean-Claude Aznavour. Et en la matière, il y a urgence : "le temps passe et chaque jour creuse le fossé, celui de la baisse d'attractivité de la métropole et de la perte de repères dans une concurrence qui est nationale et européenne."

Infrastructures impactant les EPCI
Certes, l'étude rappelle des points désormais connus à savoir que Aix Marseille Provence existe en pratique déjà depuis quelques décennies. Et c'est aussi valable en matière immobilière. Elle rappelle aussi à quel point la fragmentation institutionnelle (93 communes et six EPCI), l'absence de gouvernance unifiée entre elles et de stratégies concertées entre les bassins de vie et d'emplois ont été préjudiciables dans les domaines des transports, du foncier, du logement, de l'accueil des entreprises.... Et en agrégeant les principaux équipements et infrastructures ayant été réalisés en 20 ans dans les six EPCI, elle pointe de façon criante l'"aimable désordre" : anarchie de l'organisation des transports collectifs, exagération de la métropolisation autoroutière et "coupure assez forte entre la conception des réseaux internes à chaque EPCI et ceux nécessaires à l'organisation des bons flux au niveau métropolitain."

Axe des "terres de l'intérieur"
Si la future métropole a gagné près de 198 000 habitants en deux décennies, elle ne profite pas vraiment de l'héliotropisme opéré vers le Sud de la France qui s'est plus fortement orienté sur le Languedoc Roussillon et l'Est de la région PACA. En tout cas, "dans le périmètre de la métropole, la ville-centre n'a pas suscité l'attractivité qu'elle était censée générer. Selon l'INSEE, entre 2003 et 2008, le solde des migrations résidentielles avec le reste de la France a été négatif de 12 395 habitants."
Au sein même du territoire métropolitain, ce sont les terres de l'intérieur qui ont accaparé les croissances de population : en 20 ans, les territoires des Communautés d'agglomération Agglopole Provence et Pays d'Aubagne et de l'Étoile ont vu leur population augmenter respectivement de 24 et 28 %. Alors que cette croissance n'a été que de 7 % dans la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole et de 5 % dans le Pays de Martigues. "Pour un certain nombre de raisons liées à la recherche d'espaces, à la disponibilité et au prix du foncier, à l'amélioration des infrastructures de transport, à la préférence donnée à la maison individuelle, la population a augmenté de manière plus significative dans les territoires de l'intérieur des terres que dans ceux du littoral", commente Jean-Claude Aznavour.

L'emploi a aussi profité davantage aux terres de l'intérieur.

155 132 emplois au lieu de travail ont été créés entre 1990 et 2010 au sein des 6 EPCI, soit 733 981 emplois (dont 82 % en tertiaire en 2010). Le Pays d'Aubagne et de l'Étoile engrange une croissance de 51 % quand celle du Pays de Martigues s'établit à 16 %. Et en matière d'emplois tertiaires, les écarts entre EPCI sont encore plus évidents : la croissance varie de 23 % dans la Communauté urbaine Marseille-Provence à 73 % dans celle du Pays d'Aubagne et de l'Étoile.

Le marché, le vrai perdant
"Parce qu'il a été conditionné, orienté et ralenti par des dispositions fiscales élaborées pour les investisseurs et non pour les accédants, par la faiblesse des équipements structurants, par une adaptation insuffisante des réseaux de transports et l'absence de zones d'aménagement concertées, le vrai perdant a été le marché, son attractivité, et son incapacité à répondre aux demandes", assènent les auteurs de l'étude. L'opposition permanente à la ville-centre Marseille a été une constante qui a impacté la logique de consolidation de ces marchés et a "suscité une influence négative sur son développement, tant dans l'adaptation aux exigences de ses habitants, que son positionnement à l'échelle nationale et européenne."

Une production annuelle moyenne insuffisante de 8 000 logements

Le parc s'est accru de 159 335 logements en 20 ans dans les six EPCI, s'établissant à 873 306 logements, selon l'INSEE, représentent 8 000 logements neufs par an. Des chiffres qui peuvent être considérés comme "dramatiquement faibles". Dans le Top 30 de la construction de logements collectifs et individuels, seules 10 communes dépassent le seuil d'une production annuelle moyenne de 100 logements neufs par an. Il faudrait, selon les spécialistes, produire a minima 10 000 logements par an pour arriver à satisfaire la demande et susciter l'attractivité nécessaire.

 
Perspectives à 2020
Les auteurs ont élaboré des perspectives d'évolution des marchés et des prix de l'immobilier d'ici à 2020 en intégrant quantité de paramètres jusqu'aux modifications des comportements et usages du logement. Elles ne constituent pas la partie la plus intéressante de cette étude originale. La nécessité de maîtriser la périurbanisation, de mettre en œuvre de grands projets d'équipements en matière de réseaux de transport, d'aménager des ZAC et des pôles d'activité, de recentrer l'offre de locaux d'activités et artisanaux vers les quartiers, d'anticiper les besoins des entreprises et des habitants pour éviter la fuite vers d'autres territoires, et de prendre en compte les changements de comportement (la protection de l'environnement, le développement durable, les véhicules propres, le coût du stationnement impacteront l'usage du logement et du tertiaire...), tout cela est connu ou presque. Il restait toutefois à valider que l'ensemble de ces facteurs seront le fer de lance du développement des marchés immobiliers.

A.D

Photo : ©Almodovar

En bref

- Les prévisions démographiques établies au début des années 1970, tablant sur près de 2 millions d'habitants en 2000, se sont révélées trop optimistes. L'héliotropisme vers le sud a davantage profité aux autres métropoles méditerranéennes.
- 2,4 millions de m2 de bureaux ont été réalisés dans le périmètre de la métropole entre 1990 et 2010, portant le parc global des bureaux à près de 8,6 millions de m2, avec une forte concentration sur deux pôles d'affaires majeurs : Euroméditerranée et Aix-en-Provence

- Le territoire de la future métropole comprend actuellement 2 000 ha de terrains d'activités et un parc de plus de 6 millions de m2 de bureaux

- La future Métropole Aix-Marseille-Provence compte 800 000 logements dont 90 % de résidences principales et 58 000 logements vacants
- Le parc s'est accru de 159 335 logements entre 1990 et 2010 dans les 6 EPCI de la Métropole Aix-Marseille-Provence, dont près des 3/4 concentrés sur le Pays d'Aix et la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole
- Dans la Métropole Aix-Marseille-Provence, 16 à 18 000 logements anciens seraient vendus par an, dont 3 à 5 000 sur Marseille (pour 20 à 25 000 environ dans les Bouches-du-Rhône).

- Le marché de l'immobilier dans la Métropole Aix-Marseille-Provence n'a pas à rougir de ses résultats. Le rendement des logements anciens a été en moyenne (entre 1990 et 2010) de 6,5 %, et celui des bureaux de 8 % environ.