Alors qu'il exerce dans la promotion immobilière, Jean-Louis Burguière est aux premières loges pour constater combien il est laborieux d'accéder à une information complète si l'on veut avoir une idée, par exemple, de la surface constructible sur une parcelle. Un travail réalisé en cinq à dix jours par un architecte.

Il a alors une idée : celle de "regrouper tous les documents issus des Plans locaux d'urbanisme, de la règlementation spécifique sur certaines zones, de les cartographier et de créer sur cette base un algorithme qui calculerait en un clic les droits à bâtir". Il serait également possible de calculer le reste à bâtir sur des parcelles déjà utilisées et donc de connaître le nombre d'étages que l'on pourrait ajouter à un immeuble, optimisant l'espace. Un projet qui donne naissance fin 2014 à la start-up Orus.

Pour réunir toutes ces données sur douze métropoles, il aura fallu quatre ans et "un travail de fourmi ". D'autant qu'il a été nécessaire de prévoir "des développements spécifiques pour des règles de calcul différentes selon les communes", en fonction des PLU de chacune. Quant à l'algorithme, il a été breveté en 2015. Celui-ci permet de réaliser une étude de capacité, tandis que la partie étude de faisabilité reste aux mains de l'architecte. "Notre outil libère du temps pour les professionnels qui peuvent alors se concentrer davantage sur la négociation et le montage des opérations".

Des concurrents sur ce marché ? "Il y en a sur la partie cartographie et analyse de l'information urbanistique mais nous sommes les seuls à avoir développé un tel algorithme qui calcule les droits à bâtir, avec un taux d'erreur inférieur à 0,5%".

Un accès grand public dès novembre prochain

Jusqu'à aujourd'hui, l'outil s'adresse aux promoteurs et constructeurs immobiliers, ainsi qu'aux collectivités territoriales, parmi lesquelles les communes d'Aix-en-Provence, Toulon ou encore Marseille. Pour celles-ci, l'intérêt est "d'obtenir de nouvelles données ou de bénéficier d'un audit opérationnel de l'impact de nouvelles règles dans le PLU". Les agents immobiliers sont également dans le viseur, et surtout : "en novembre, nous allons proposer un accès au grand public. Ainsi, n'importe qui pourra s'informer pour connaître les droits à bâtir sur un terrain, avec une analyse urbanistique et règlementaire, les prescriptions et servitudes publiques..." Des informations pas toujours à la portée de tous, alors pour les particuliers, il s'agira de proposer "un système de fiches et de rapports, avec un travail prémâché".

Tandis que les professionnels souscrivent à un abonnement pour accéder à l'application, les particuliers achèteront une fiche ou un rapport à un tarif variant au prorata du nombre et de la complexité des informations demandées sur une parcelle. Orus offre par ailleurs ses services en matière d'accompagnement et d'expertise. Autant de sources de revenus qui lui ont permis de s'autofinancer, sans avoir eu besoin de lever des fonds. L'entreprise ne souhaite en revanche pas communiquer son chiffre d'affaire.

Vers une utilisation plus vertueuse de tous les sols

Après l'ouverture au grand public, Orus aimerait achever son implantation en France (à Lille et Strasbourg) avant d'exporter ses services à l'international, "dans tous les pays équipés de cadastres, pour accompagner les pays émergents". En ligne de mire : la Grèce, l'Afrique et l'Amérique du sud.

Forte de sa base de données, la start-up envisage en outre d'élargir son offre de service, notamment concernant la recherche de terres agricoles. "Comme nous pouvons déterminer les zones constructibles, nous pouvons connaître celles qui ne le sont pas". Car Orus aspire à s'ouvrir à "tout ce qui est lié au foncier pour répondre à tout type de demande" et à favoriser "une utilisation plus vertueuse des sols", avec notamment des informations concernant la qualité des sols, la pollution ou la géobiologie. "Si une friche maraichère se libère, construire un centre commercial n'est peut-être pas la meilleure solution. On pourrait plutôt implanter un payculteur, construire quelques logements... C'est un vaste sujet sur lequel on peut encore beaucoup se développer".