Il est des performances en trompe-l'oeil. Celle, par exemple, présentée par le baromètre 2021 du Club Immobilier Côte d'Azur concernant les locaux d'activités sur le territoire des Alpes-Maritimes. En 2021, le volume de transaction a atteint 65.278 m², un niveau record en progression de 55% par rapport à 2020, de 52% par rapport à 2019. Pour Cyril Monteau, directeur associé de Locopro, membre de l'association professionnelle, il faut y voir "l'effet Covid avec le développement considérable de la consommation sur Internet, et donc de son pendant logistique qui s'est emparé des derniers m² disponibles".

Car la performance avancée-là cache une pénurie, celle des locaux d'activités dont la surface aujourd'hui disponible fait figure d'inconnue. "Il y a bien quelques petits locaux de 400, 500 m² ici ou là, mais rien de significatif. L'offre est quasiment inexistante dans le département".

Pénurie de foncier dédié

Ce constat n'est évidemment pas nouveau. Déjà, en 2015, une étude pilotée par la CCI Nice Côte d'Azur s'intéressant aux zones d'activités économiques (ZAE) pointait la problématique. Celles-ci représentaient alors moins de 1% du territoire azuréen. Plus précisément : 0,55 %. Soit 2.382 hectares de foncier sur une superficie totale de 429.900 hectares. Sept ans plus tard, rien n'a véritablement changé, ou si peu.

A Colomars, dans la plaine du Var, l'offre du Vallon de Roguez, parc d'activités artisanales et industrielles de 15.000 m² livré en octobre 2020 par Perial Développement, aujourd'hui propriété d'AEW, a très vite été rempli, laissant sans solutions les entreprises, notamment à vocation productive, qui souhaitent se développer, se relocaliser ou s'installer dans le département. Elles étaient selon le recensement de la chambre consulaire qui recueille les demandes d'implantations, 38 en 2021. Depuis janvier 2022, 12 demandes supplémentaires ont été enregistrées.

La CCI à la rescousse

"C'est une de nos grandes faiblesses. Les demandes, endogènes pour la plupart, se heurtent régulièrement à ce manque de foncier dédié, ce qui impacte le développement économique de ces entreprises et du territoire", confirme Franck Scarlatti, directeur général de la chambre consulaire azuréenne. Laquelle s'est donc emparée du sujet en cherchant à créer ses propres opérations. Aux rôles de conseiller et de facilitateur, la CCI y ajoute désormais celui d'investisseur aménageur avec le projet de ZAE baptisé Argila.

L'opération, située sur la commune de Mouans-Sartoux, au sein du parc d'activités de l'Argile, prévoit la construction de trois villas d'entreprises, deux de 2.000 m² et une de 2.300 m², représentant un total de 5.400 m² de locaux d'activités et de 1.900 m² de bureaux. Un parking de 141 places y sera associé. Le tout nécessitera un investissement d'environ 15 millions d'euros, comprenant l'achat du terrain communal de 4.300 m² programmé à l'automne. Le concours à maîtrise d'œuvre sera lancé d'ici à la fin du semestre pour un premier coup de pioche espéré au printemps 2023. Argila accueillera des entreprises à dominante industrielle, mais aussi du service tertiaire supérieur, du commerce de gros, de la construction et des services aux particuliers.

"Nous avons d'autres projets de création de ZAE sur lesquels nous travaillons avec des communes du département. Ils sont placés à l'ouest et à l'est du territoire. Mais ce sont des opérations au long cours qui supposent généralement la modification des plans locaux d'urbanisme", reprend Franck Scarlatti. Qui souligne : "Des débouchés s'ouvrent dans le moyen voire le haut pays car les entreprises n'hésitent désormais plus à s'éloigner du littoral". A cet égard, on peut citer par exemple la future zone de Saint Martin Vésubie, celle espérée par la ville de Contes et la Communauté de communes du Pays des Paillons sur l'ancien site de Lafarge ou encore la reconversion de la friche Biolandes à Grasse, qui sera réservée aux industriels du secteur des arômes et parfums.

Jouer sur l'existant

Dans un contexte géographique contraint, la solution de l'existant qu'il conviendrait de rénover, transformer, élargir, apparaît comme une alternative à privilégier. Certes, le projet de densification du Parc d'activités logistiques (PAL) à l'ouest de Nice, visant à accroître ses capacités de stockage de 40.000 à 50.000 m² supplémentaires (investissement d'environ 50 millions d'euros) est toujours au stade de l'étude. Mais celui de Carros, où les zones d'activités industrielles (Le Broc) et artisanales (La Grave) s'étendent sur un périmètre de près de 200 hectares, devrait prochainement voir le bout du tunnel.

La modification du plan local d'urbanisme métropolitain permet désormais d'augmenter la constructibilité des lots en jouant notamment sur la hauteur. Et, selon nos informations, la procédure de révision du PPRI serait aujourd'hui lancée pour une publication attendue en 2023. Quelques zones pourraient être déclassées, même si sa vocation principale serait d'éviter des contraintes supplémentaires en figeant les règles actuelles. Une façon de lutter contre l'incertitude, meilleur ennemi des investisseurs.

En attendant, c'est peu ou prou la disette. "Nous sommes en effet dans une sorte de trou d'air en termes d'offres", relève Cyril Monteau. Un trou d'air d'autant plus inquiétant que "l'alternative d'une implantation dans le Var Est n'est plus forcément idéale car le territoire se rapproche en valeur de plus en plus de la situation des Alpes-Maritimes". Laquelle est "la zone la plus chère de France".