« La nouvelle façon de consommer les bureaux va être regardée avec attention par les investisseurs » (Nicolas Treich, BNP Paribas Real Estate)

Alors que la crise a impacté, de diverses façons, le marché du tertiaire, celui-ci pourtant, se porte bien, Aix-Marseille se comportant même de façon positive, retrouvant des niveaux d’activité même meilleurs qu’avant la crise. Avec comme conséquences, un risque de voir l’offre se tarir rapidement. Mais les nouveaux usages du bureau apportent une nouvelle donne qui impacte, de façon plus ou moins diverse, l’ensemble de la chaîne de valeur, promoteur et commercialisateur certes mais également les investisseurs, comme l’analyse le directeur en charge des transactions pour BNP Paribas Real Estate

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(Crédits : DR)

L'immobilier de bureaux va bien et c'est sans doute l'une des bonnes nouvelles qui apportent du baume au cœur à un secteur resté pendant près de deux ans dans une sorte d'expectative, où la remise en question de l'usage « habituel » a été de toutes les interrogations pour ne pas dire de toutes les inquiétudes.

C'est tout au moins ce que montrent les données du troisième trimestre avec 99.000 m2 placés pour le territoire d'Aix-Marseille, portant celui-ci à la troisième place du podium national derrière Lyon et Lille mais - et c'est aussi la preuve du dynamisme affiché par les chiffres - devant Bordeaux ou Toulouse.

Meilleur T3 depuis... 2016

Il faut dire que 2020 avait été une année neutre, plutôt « flat », alors que la croissance enregistrée sur le troisième trimestre atteint 12%, une performance qui approche ce qui est également enregistré du côté de Lyon, la capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes demeurant toujours un point de référence, ne serait-ce que pour son positionnement de n°1.

« Nous sentions un frémissement en juin/juillet avec des sociétés qui repassaient à l'action, comme cela est également le cas dans l'ensemble des grandes métropoles », note Nicolas Treich.

Avec comme particularités, une offre qui décroît de 6%, la seconde main décroissant plus fortement que le neuf car consommée davantage. Et surtout avec un « troisième trimestre 2021 qui est le meilleur cumul des trois premiers trimestres soit le meilleur score à fin septembre depuis 2016 », révèle le directeur en charge des transactions pour BNP Paribas Real Estate sur le territoire d'Aix-Marseille.

Aix maintient sa performance, Euroméditerranée en attente

Aix-en-Provence qui apporte clairement sa contribution à cette bonne tenue, avec un +10 % qui porte le territoire aixois à un 38.000 m2 placés de bon augure, mais qui enregistre par voie de conséquence une baisse de l'offre de seconde main (à hauteur de 20%) comme de neuf. Marseille confirme aussi - « tous les secteurs vont bien » - mais avec l'ombre du manque de biens qui se dessine à l'horizon. Si elle enregistre un fâcheux -40%, Euroméditerranée fait face à des « offres qui ne sont pas encore disponibles immédiatement », précise Nicolas Treich. Euroméditerrannée qui possède un « vrai écosystème d'entreprises qui s'étendent » et qui attend la livraison de Cap Joliette, rénové, milieu 2022 ainsi que de Pixelia, bâtiment neuf, installé dans le périmètre de la tour CMA CGM. Euroméditerranée qui risque, face à l'intérêt des investisseurs, de manquer d'offres disponibles assez vite. « Ce qui est la preuve que le bureau classique n'est pas mort », dit encore Nicolas Treich.

Le futur immeuble tertiaire sera (probablement) mixte

Ce qui est donc répond pour partie au questionnement de quelle consommation va être faite de l'immobilier tertiaire. Pour le directeur en charge des transactions pour BNP Paribas Real Estate la réponse tient en un mot : mixité.

Et peut-être aussi dans la spécificité, le territoire ayant, dans cette nouvelle configuration de consommation, tout intérêt à s'appuyer sur son potentiel et ses particularités. « Nous espérons qu'un véritable écosystème de datacenters va se créer car cela est un vrai vecteur d'attractivité pour le territoire métropolitain. Nous espérons qu'Euroméditerranée II s'empare de cette thématique concentrée sur la data et l'inclusion sociale. Cela est une façon d'être très inclusif, que des entreprises qui ne possèdent pas de moyens financiers extensibles puissent également avoir accès à des immeubles neufs qui répondent aux meilleurs usages ».

Finalement, l'immeuble de bureau idéal, c'est quoi ? « Nous n'assistons pas à un exode massif de Parisiens comme cela a été le cas pour le logement », précise Nicolas Treich, mais en revanche, « nous voyons arriver le flex office ». Avec « des espaces ouverts, de moins en moins cloisonnés » et des demandes récurrentes d'espaces de convivialité bien plus larges qu'auparavant et qui ont vocation à créer « l'adhésion, la cohésion sociale ». « Beaucoup d'immeubles vont intégrer des espaces de coworking, proposant également des services de conciergerie ou autre. Cela va impacter la surface que les entreprises vont occuper. Il va y avoir un équilibre autre, fait entre les espaces de travail et les espaces de convivialité », analyse Nicolas Treich.

Un changement sensible qui aura, forcément, un impact sur l'ensemble de la chaîne de valeur concernée, constructeurs, promoteurs, commercialisateurs, propriétaires... « Une attention plus forte va être portée sur la qualité des matériaux par exemple. Cela sera regardé attentivement par les investisseurs. C'est toute l'ingénierie qui est en train d'être repensée. Sans doute, l'immeuble demain sera mixte intégrant du logement, des bureaux, du coworking, du retail... » Nouveau peut-être, mais surtout différent.

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