On avait laissé Courtin Real Estate en novembre dernier, lors du démarrage des travaux de réhabilitations de l'ancien site de Dow Chemical, à Sophia-Antipolis. Moins de deux mois plus tard, le groupe que dirige Christophe Courtin annonce une nouvelle qui en dit beaucoup sur les attentes du marché mais surtout sur le comportement des investisseurs.

En effet, la promesse de vente signée mi-décembre de l'ensemble Centrium, soit 12 600 m2 à la SCPI Notapierre, gérée par Unofi, est bien plus significative qu'il y paraît. Si c'est évidemment une bonne nouvelle, étant donné le contexte économique, il faut aussi y voir le fait que cette VEFA est la plus importante depuis... 2003.

Et cette promesse de vente est riche d'enseignements.

Ne pas refaire La Défense

Centrium, c'est un ensemble de trois bâtiments, interconnectés les uns aux autres, couvrant une surface totale de 12 600 m2, des bâtiments réhabilités à neuf, labellisés BREEAM mais dotés surtout d'un ensemble de services, incluant salle de sport, deux restaurants, un espace de flex office, des bornes de recharge pour véhicule électrique... Et c'est cela que Notapierre a acquis. Un ensemble neuf dans le fond et dans la forme, comme le précise Christophe Courtin, soulignant que le même Notapierre via Unofi a cédé il y a un peu, un ancien bâtiment. « Cette promesse de vente signée prouve que les SCPI vendent de vieux bâtiments pour acheter du neuf, ce qui prouve que le prime, neuf ou réhabilité, attire ».

Est-ce à dire que cela va être un mouvement de fond ? Certainement.

Et c'est un autre élément apporté par Christophe Courtin qui le conforte. Le dépôt du permis de construire pour Cor-Natura, le programme que Courtin Real Estate développe sur l'ancien site de Dow Chemical (pour rappel le site a été acquis en joint-venture avec Valimmo NDLR) semble surprendre d'autres acteurs de l'immobilier mais Christophe Courtin l'explique très simplement, par le fait que l'Architecte des Bâtiments de France a donné son avis favorable. Et que c'est grâce à sa stratégie de non saturation de la constructibilité des terrains. « Cela fait quatre ans désormais que nous disons qu'il faut arrêter de grignoter la forêt. Nous réhabilitons déjà l'existant. Et nous nous limitons à 25% d'emprise au sol quand il est possible d'aller jusqu'à 40%, ce que n'hésitent pas à faire d'autres promoteurs ». Et de dire qu'alors qu'il aurait été possible d'aller jusqu'à 20 000 m2 concernant Cor-Natura, seuls 9 000 m2 sont développés. « Ce n'est pas notre intérêt de faire un petit La Défense ou l'Arénas. Les investisseurs qui désirent ce type de produits y vont directement ».

Le service, le service, le service

La crise secoue évidemment les comportements des investisseurs. Une foncière devrait vraisemblablement céder ses actifs sophipolitains prochainement, une opération que Courtin Real Estate surveille avec intérêt, espérant « récupérer les bâtiments ».

Et cerise sur le gâteau, la vente de Centrium s'est conclue d'un point de vue financier de façon plus importante post-Covid que pré-Covid. Et cela aussi, estime Christophe Courtin, est une conséquence de la crise, qui n'a pas permis aux investisseurs d'investir au même rythme que d'habitude. « Les investisseurs ont de l'argent à l'investir ».

Et donc prioritairement dans des bâtiments multiserviciels. « Ce sont ces sites qui ont pris la cote », insiste Christophe Courtin, expliquant que de nombreux projets de réhabilitation devraient s'engager sur la technopôle. Que la consommation des bâtiments évolue avec une consommation plus frugale. « Ce n'est pas que les entreprises ne souhaitent plus de bureaux, c'est que leurs besoins - en conséquence du télétravail - sont moindres. Et que les baux 6/9 ne satisfont pas à cause de l'obligation de s'engager pour 6 ans alors qu'un engagement dans un flex office se fait pour un mois ». Et si auparavant, ce type de comportement était surtout du fait des millenials, « aujourd'hui il est aussi celui des corporate ». Pour autant, certaines entreprises bannissent le télétravail, préférant leurs salariés présents dans les locaux. Finalement, un mouvement en génère un autre, à l'opposé. « Une nouvelle économie se créée, où il n'existe aucune certitude et où tout est tenté. 2021 sera une année d'opportunités, de nombreux arbitrages seront faits, ce qui signifie des cessions/acquisitions ». Soit un jeu de chaises musicales qui devrait redéfinir l'échiquier de l'immobilier tertiaire.