Généralement considérées comme un baromètre du moral et de l'appétence des investisseurs, les données concernant l'activité de bureaux sont sans doute encore plus scrutées à la loupe, quelques mois après le confinement et le début d'une crise qui bouleverse les habitudes bien ancrées.

Les chiffres du troisième trimestre, publiées par BNP Paribas Real Estate sont donc à analyser sous ce prisme. Sans surprise, l'activité globale est en recul, de -4,5 % sur la période concernée, ce qui est bien mieux que le -11 % enregistré au second trimestre. 23 000 m2 ont été placés sur le territoire métropolitain, ce qui permet d'atteindre au global 83 000 m2 placés depuis le début 2020.

Pas de sinistrose

Un recul que Nicolas Treich, le directeur en charge des transactions pour le groupe, à Marseille, n'estime pas si négatif que cela. Car bien sûr, tout est relatif... « Étant donné le contexte, nous prévoyons un atterrissage en fin d'année qui devrait porter le nombre de m2 placés à 120 000 m2. Ils étaient de l'ordre de 150 000 m2 en 2019, laquelle était une année record. Sans oublier que la période de confinement n'a pas permis d'être actif ».

Pas de pessimisme et « pas de sinistrose » donc. Tout ne va pas si mal du côté d'Aix-Marseille.

Certes, les locomotives habituelles ne réalisent les mêmes performances. Euroméditerranée enregistre un léger recul avec 2 800 m2 placés. « Dans le contexte actuel, les grands groupes sont en réflexion », explique Nicolas Treich. « Le télétravail et l'engouement suscité interroge. Les grands groupes, nationaux ou internationaux, sont attentifs à la fois sur l'évolution des effectifs comme sur ces nouveaux modes de collaboration. Il faudra considérer le bilan en fin d'année ». En attendant, une autre typologie d'entreprises reste active  : les ETI « qui prennent le relais ».

Mais, souligne tout de même Nicolas Treich, « c'est la recharge de la demande qui m'inquiète », alors que l'espoir pourrait venir des collectivités territoriales, qui, les élections passées, pourraient avoir envie de changement.

A Aix-en-Provence, les 13 000 m2 placés sont le signe d'une attractivité qui se confirme, « cela prouve l'attrait des utilisateurs pour le neuf » fait remarquer Nicolas Treich.

La Tour Mirabeau attendue

A ce bilan intermédiaire, s'ajoute les volontés politiques en matière immobilière. Particulièrement celles métropolitaines d'Aix-Marseille Provence qui a donné comme objectif 200 000 m2 placés à horizon 2030. « Ce qui signifie qu'il faut produire plus, sans doute différemment », note Nicolas Treich, citant un marché rassurant et des valeurs assez stables. Rappelant que d'autres métropoles - on pense à l'Île-de-France - souffrent bien davantage qu'Aix-Marseille.

« Je suis assez confiant », confirme Nicolas Treich. Même si 2020 ne verra pas de livraison de neuf se faire. 2021 sera plus favorable de ce point de vue. Mais c'est 2022-2023 qui sont attendues, notamment avec la mise à disposition du Mirabeau, l'autre tour de CMA CGM, opérée par Bouygues Immobilier et qui proposera 21 500 m2. « Ce qui va faire beaucoup de bien au marché », se réjouit Nicolas Treich. Cette partie de la ville, rendue accessible par les transports en commun, gagne en valeur. A cela s'ajoute Euromed II, forcément « différent » d'Euromed I, qui sera, estime le directeur BNP Paribas Real Estate davantage le lieu d'installation de grands donneurs d'ordre, pour l'heure installés en centre-ville. Sans oublier aussi les entreprises basées à Paris ou en région Île-de-France, qui, après l'effet Covid-19, pourraient penser à externaliser une partie de leur back-office.

Les investisseurs, quoi qu'il en soit, continuent à montrer leur intérêt, note aussi Nicolas Treich. Peut-être même, la porte est-elle ouverte pour des acteurs de plus petite taille. « Il faut aussi proposer de l'épaisseur à ces investisseurs ».

Et puis, il y a cette carte à jouer, cet atout qui s'appelle le centre-ville, que des mécanismes d'incitation pourraient rendre très attractif pour les entreprises désireuses de proximité. Sans oublier le quartier Saint-Charles, « un secteur qui doit être redynamisé avec du tertiaire », estime Nicolas Treich, pourquoi pas en accueillant des startups, contribuant à faire vivre les services et le commerce de proximité.

Autour de Marseille et Aix, les locaux d'activité ne se comportent pas trop mal non plus. A l'instar de Gémenos, Vitrolles ou Aubagne qui demeurent « attractives et dynamiques de par leur proximité avec des nœuds routiers ».

Finalement, même déstabilisés, les fondamentaux se confirment. Ce qui est bon signe. Même si certains changements durables modifieront les modèles établis, ainsi que le résume Nicolas Treich.

« Les lieux d'échanges, de collaborations vont évoluer et notre industrie va suivre ».